Uttalelse - kommunedelplan for Orkanger - Fannrem og GjØlme - Orkdal kommune

Fylkesmannen har mottatt ovennevnte kommunedelplan til uttalelse. — Kommunedelplanen
inkluderer forslag om å utvide kirkegården på Fannrem. På grunn av at fylkesmannen er inhabil
i denne saken, blir vurdering av utvidelse av kirkegården på Fannrem oversendt settefylkesmann
til behandling.

Innledningsvis vil vi berømme kommunen for et oversiktlig og gjennomarbeidet planmateriale
med et tydelig plangrep der utbygging skal skje mer bymessig med utgangspunkt i en fortettingspolitikk.
Rød strek setter klare rammer for sentrumsutvikling mens grønn strek utgjør framtidig grense for utvildingen av Orkanger, Fannrem, Gjølme. Det fremgår blant annet at behovet for nye boliger hovedsakelig dekkes gjennom fortetting, og at boligbyggingen i sentrumsområdet skjer uten at nye områder med fulldyrka jord tas i bruk. Det er svært positivt at det tas ut områder med dyrka mark som det ikke er behov for. Planen skisserer et boligbyggebehov
på ca 700-850 fram mot 2022 og viser muligheter for 1000-1200 boliger.  - I planbeskrivelsen peker kommunen på at det finnes reservearealer for utvikling også ut over planperioden. Fylkesmannen savner imidlertid en tydeligere drøfting av om arealet innenfor grønn strek vil være tilstrekkelig fram mot 2040, og anmoder kommunen om å vurdere dette.
I den forbindelse må det legges vekt på løsninger som minimerer inngrep i dyrka mark.

Kommunedelplaner skal følges av en konsekvensutredning for å ha et godt nok beslutningsgrunnlag
for omdisponering av areal. — Konsekvensutredningen er noe mangelfull. Dette
gjelder bl.a. konsekvensvurderinger av områder som endrer formål. Her bør nytt formål begrunnes
ut fra behov, samtidig som det bør følge en alternativ vurdering/vurdering av om nytt
formål er -rett virksomhet på rett sted-. Videre mangler tilstrekkelig beslutningsgrunnlag for
å kunne ta stilling til Grønøra vest. Dette er planens største utfordring når det gjelder jordvern.
Det vises til merknad under landbruk.

I fremstilling av planen er hotellet vist som privat tjenesteyting. Dette bør vises til næringsvirksomhet,
jf. veileder til kartforskrifien. Veilederen kan lastes ned på www.regjeringen.no/md under Dokumenter - veiledninger og brosyrer.

Fylkesmannen fagavdelinger har for øvrig følgende merknader til planen:

• Barn og unge
Fylkesmannen er svært tilfreds med den oppmerksomhet kommunen har omkring barn og
unges oppvekstmiljø, og planens retningslinjer og bestemmelser er på en forbilledlig måte egnet til å sikre gode bomiljøer, god infrastruktur og gode oppvekstvilkår for barn og unge. Vi vil i tillegg berømme kommunen for den helhetstenkning som ligger til grunn i konsekvensutredningen når det gjelder forebyggende kriminalitetsarbeid.

• Miljøvern
Det er positivt at Orkdal kommune legger stor vekt på miljøverdiene i forslaget til kommunedelplan
for Orkanger, Fannrem og Gjølme. Miljø er tatt inn som et av de bærende prinsippene
i planarbeidet. Planen er vurdert i forhold til kollektivtrafikk, klimaarbeidet, biologisk mangfold,
gang- og sykkelveger og grønnstruktur. Dette er viktige tema for å gjøre tettstedsområdene
attraktive for innbyggere og tilreisende, eg synliggjør kommunes arbeid med å ivareta
verdiene i kommunen.
I forhold til å begrense arealbruken og unngå at nye areal tas i bruk til utbyggingsformål er
det også positivt at intensjoner om fortetting inn mot eksisterende infrastruktur og en høy
arealutnytting er tatt inn i planen. Samtidig kan dette gi utfordringer i forhold til å ivareta
verdiene i sentrum og i eksisterende boligområder. Det er viktig at verdiene i forhold til biologisk
mangfold og områdenes verdi som nærutfartsområder ivaretas i størst mulig grad ved
en fortetting i eksisterende byggeområder.

Det er lagt mye arbeid i en egen grønnstrukturplan. Denne planen skal være retningsgivende
for forvaltningen av de områdene som berøres av planen. Fylkesmannen mener planen kan
stå som et godt eksempel for andre kommuner med de samme utfordringene i forhold til tettstedsutviklingen.
I forhold til tilretteleggingen av friluftsområder i planen er det viktig at dette
gjøres på en slik måte at verdiene i områdene ivaretas, spesielt langs vassdragene. Ved
detaljplanlegging av større byggeområder (bolig, forretning og industri) må grønnstrukturverdiene
ivaretas i størst mulig grad. Dette er hensyn vi vil ha fokus på ved detaljreguleringen
av de enkelte tiltakene.

• Landbruk og bygdeutvikling
Fylkesmannen viser til at jordvernet er betydelig innskjerpet. Regjeringen har gitt signaler om
et forsterket jordvern blant annet i brev av 21.02.06 til kommunene. Det vises også til den
nasjonale målsettingen om å halvere omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene
innen 2010, jf St.meld. nr. 26 (2006-2007) "Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstandi
En effektiv arealbruk er svært viktig i jordvernsammenheng, da det vil bidra til å redusere
presset mot omkringliggende dyrka mark. Det er i den sammenheng viktig at eksisterende
utbyggingsområder utnyttes godt før man kan ta i bruk nye områder. Det er videre viktig å
legge opp til at nye utbyggingsområder får en god utnyttelse. I forarbeidene til ny planlov er
det presisert at det skal dokumenteres at det er utredet altemativer dersom det foreslås utbyggingsområder
på dyrket mark.

Merknader til områdene i kommunedelplanen
Grønøra Vest I4
I forslag til interkommunal arealplan (IKAP) er utvidelse av industriområdet på Grønøra Vest
anbefalt ut fra regionale behov. Planforslaget medfører omdisponering av over 300 dekar
jordbruksareal av matkornkvalitet. Fylkesmannen vurderer dette som svært uheldig, og klart i
strid med nasjonale føringer for jordvernet.

Det vises til at det er betydelige fortettingsmuligheter på Grønøra. Ut fra dette anbefaler
IKAP at det gjennomføres en analyse av dagens industriområde med tanke på fortetting. Fylkesmannen
støtter denne anbefalingen, og håper at analysen kan føre til bedre og mer effektiv
bruk av verdifulle næringsarealer. En slik analyse vil også kunne si noe om behovet for ytterligere
næringsareal på Grønøra. — Ut fra situasjonen. og i samsvar med tilrådning fra IKAP,
er det tatt inn en rekkefølgebestemmelse til kommunedelplanen som sikrer at utbygging skal
avvente inntil utnyttelse av eksisterende næringsareal på Grønøra er avklart. — Fylkesmannen
vurderer at det skapes forventninger om utbygging på Grønøra vest ved å vise området til
næringsformål, selv med en slik rekkefølgebestemmelse. For å omdisponere så verdifull dyrka
mark som foreslått, må det foreligge viktige samfunnsinteresser og klare behov. Fylkesmannen
mener at analysen må gjennomføres og fortettingspotensialet tas i bruk før det er
aktuelt å omdisponere nye arealer til næringsformål på Grønøra. Det er foreløpig for stor
usikkerhet knyttet til det reelle arealbehovet i området til at vi kan akseptere den foreslåtte
omdisponeringen.
Ut fra nasjonal jordvernpolitikk fremmer Fylkesmannen innsigelse til forslaget om
næringsområde på Gronera Vest I4.

Bårdshaug vest B7
I gjeldende kommunedelplan er området avsatt til forretningsformål. Fylkesmannen anslår at
det utgjør 60 dekar. — Fylkesmannen er kritisk til at et så sentralt forretningsområde omdisponeres
til boligformål. Vi kan ikke se at det er dokumentert behov for å ta i bruk området til
boliger og vi savner også en vurdering av om dette plangrepet kan føre til behov for nye forretningsareal
andre steder og som i sin tur kan utfordre jordvernet.
Når kommunen ønsker å ta i bruk dette området til boligformål, oppfatter Fylkesmannen det
som at kommunen har rikelig med forretningsareal. Fylkesmannen vil presisere at det ikke
vil være påregnelig å omdisponere jordbruksareal til framtidig forretningsformål.

Kleivan /L2
Området som i gjeldende kommuneplan er vist til framtidig boligområde uten rettsvirkning er
tilbakeført til LNF (L2). I følge oversendelsen viser boliganalysen at det ikke vil være behov
for dette området i planperioden, og at det heller ikke er i samsvar med ønsket om fortetting.
Fylkesmannen mener området må ses i sammenheng med øvrige deler av Kleivan som er
avsatt til framtidig boligformål i gjeldende kommuneplan, og savner en vurdering og begrunnelse
for endret oppfatning av framtidig utviklingsretning for boliger. Ved behandlingen av
kommuneplan for Orkdal i 2007 fremmet Fylkeslandbruksstyret innsigelse til dette boligområdet.
Fylkesmannen hadde innstilt på å ta ut arealene som er klassifisert som fulldyrka lettbrukt.
Fylkeslandbruksstyret mente at alle arealene måtte tas ut av planen. Styret kunne imidlertid
være med på å vurdere omdisponering av arealet dersom det ble sett i en større planmessig
sammenheng. På bakgrunn av dette vedtaket gjorde kommunen en ny vurdering av
området. Det ble foreslått å omdisponere noe mer arealer sørover, og det ble vist til et mulig
boligområde ovenfor kraftlinjene (ca 100 daa). Fylkeslandbruksstyret anså at kommunen
hadde vurdert arealet i en større planmessig sammenheng, og trakk derfor innsigelsen.

Når kommunen nå tar ut L2, mener Fylkesmannen at Fylkeslandbruksstyrets forutsetning for
å trekke innsigelsen er falt bort. Ut fra dette mener Fylkesmannen at det er nødvendig å ta en
ny vurdering av arealbruken på Kleivan. Etter det vi kan se, er det ikke sagt noe om behovet
for dette arealet. Vi vurderer at eksisterende boligområde er i strid med nasjonale føringer om jordvern, og at de arealene som er klassifisert som fulldyrka lettbrukt jord må tas ut av planen.
Dette er i samsvar med vår innstilling til høringsutkastet i 2007.

Ut fra nasjonal jordvernpolitikk fremmer Fylkesmannen innsigelse til deler av eksisterende
boligområde på Kleivan. Vi mener at den opprinnelige forutsetningen for å akseptere boligområdet
er falt bort, og at areal med fulldyrka lettbrukt jord derfor må tilbakeferes til LNF-formål.

B3 Nord for sorenskrivergården
Det fremgår at Orkdal videregående skole ikke har bruk for arealet. Ut over dette er det ingen
begrunnelse for endringen fra offentlig formål til boligformål. Arealet består av 9 dekar fulldyrka
lettbrukt jord. Omdisponeringen til offentlig formål er tidligere akseptert ut fra samfunnsinteressen.
Når det ikke lenger er behov for arealet til offentlig formål, må det foretas en
ny vurdering av arealbruken. Det er da ingen automatikk i at det kan aksepteres omdisponert
til andre formål. Fylkesmannen etterlyser derfor en vurdering av kommunens behov for boligareal
i området, samt en vurdering av alternativer som ikke berører dyrka mark.
Ut fra nasjonal jordvernpolitikk fremmer Fylkesmannen innsigelse til at B3 legges ut til
boligformål.

Gjølme - T1Barnehagetomt og Fo3 Butikktomt
Tl og Fo3 er tidligere avsatt til boligformål. Begge arealene berører fulldyrka lettbrukt jord,
totalt 8,4 dekar. Fylkesmannen vurderer at tiltakene har samfunnsinteresse, men etterlyser
likevel vurdering av alternativer. Fylkesmannen anmoder om at det vurderes alternativer
for barnehage- og butikktomt som ikke bererer dyrka mark

G 1 — Grønnstruktur Kvamsbekken
Det er lagt inn grønnstruktur med fremtidig sti langs bekken. Det er uklart hvilke arealressurser
som berøres av tiltaket. Digitalt markslagskart viser at bekken går gjennom et stort sammenhengende
område med fulldyrka lettbrukt jord. Fylkesmannen anmoder om at det tas
inn en bestemmelse som sikrer at denne stien ikke bererer dyrka mark.

Grønnstruktur ved Grøtte skole
Det ser ut til at denne grønnstrukturen berører noe dyrka mark i øst. Fylkesmannen anmoder
om at avgrensningen justeres slik at dyrka mark ikke berøres.

Merknader til bestemmelsene

Utnyttelsesgrad er en generell utfordring i pressområder, dette gjelder både innenfor eksisterende
og nye byggeområder. Fylkesmannen var opptatt av dette også i uttalelsen til planprogrammet,
og påpekte viktigheten av at det stilles strenge krav til utnyttingen av byggeområdene.
Ved å angi minimumskrav til utnyttelsen vil kommunen ha et verktøy for å sikre at det
faktisk blir en så god arealutnyttelse som ønsket. Fylkesmannen mener dette må innarbeides
både for nærings-, forretnings-, sentrums- og boligareal. I den forbindelse tar vi gjerne en
dialog med kommunen for å sikre gode nok bestemmelser.

Næringsbebyggelse (§ 13), Forretning (§14) og Sentrumsformål
For forretning/kontorareal angir bestemmelsene maks BYA på 50 %, noe vi vurderer som
lavt. For både næring og forretning er det krav om at min 10 % av tomtearealet skal opparbeides
som grøntareal. Ut over dette er det ingen bestemmelser som regulerer utnyttelsen av
disse byggeområdene.
Fylkesmannen mener det er nødvendig å innarbeide minimumskrav som sikrer god utnyttelse
av både nærings- forretnings- og sentrumsområder. Dette er å oppfatte som en innsigelse.
For alle arealbrukskategoriene må minimumskravene settes vesentlig høyere enn
kravet til BY4 for forretning/kontor.

§ 15 Boliger
Bestemmelsene angir at maks BYA for boligområdene er 30 %. Fylkesmannen anser dette
som et lavt maksimumstall, og ber kommunen vurdere om det skal økes. For å sikre ønsket
boligtetthet anser vi at krav om antall boliger per dekar er et godt styringsverktøy.
Vi mener derfor at det må angis minimumskrav til antall boliger per dekar som sikrer god
utnyttelse av boligområdene. Dette er å oppfatte som en innsigelse. Kommunen kan i tillegg
innarbeide krav om maksimal tetthet dersom det er ønskelig.

§ 9 Krav til biloppstillingsplasser/parkering
Fylkesmannen vil rose kommunen for arbeidet med parkeringspolitikken. En effektiv arealbruk
til dette formålet bidrar til å redusere det totale arealbehovet. Restriktive parkeringsbestemmelser
vil blant annet aktualisere mer parkering under bakken. Det er derfor svært positivt
at kommunen innfører maksimumsnormer for parkering tilhørende kjøpesenter, forretning,
industri, verksted og kontor. Det samme gjelder bestemmelsen om parkeringshus som
angir følgende: "I forbindelse med planlegging og utbygging av nye bolig- og næringsområder
kan kommunen kreve parkering under bakken der det ligger til rette for det, eller i parkeringshus".
Fylkesmannen mener imidlertid at det må være et krav for ny utbygging i sentrumsområdene,
og at dette kravet gjelder for alt areal innenfor rød strek.
Fylkesmannen varsler innsigelse til bestemmelsen om parkeringshus. "Kan" må endres til
"skal", og det må komme frem at dette kravet gjelder for all ny utbygging i sentrumsområdene.

§ 17 Landbruks- natur og friluftsområder
Bestemmelsene tilknyttet LNF-områder åpner for at bruksendring av eksisterende bygg på
landbrukseiendom kan tillates hvor formålet ikke vil være til hinder for landbruksdriften og
hvor tiltaket ikke innebærer fradeling fra eiendommen. Vi ser at samme bestemmelse ligger
inne i kommuneplanen for Orkdal, og oppfatter den som retningsgivende for kommunens
holdning i slike saker. Fylkesmannen oppfatter denne bestemmelsen som uklar og relativt
altomfattende. Den legger opp til et etterfølgende skjønn og er således ikke tilstrekkelig avklarende.
Den synes å gi uttrykk for at det kan bruksendres til andre formål enn landbruk uten
dispensasjon.
For å unngå misforståelser i den forbindelse, varsler Fylkesmannen innsigelse til bestemmelsen.
Innholdet i den kan eventuelt fungere som en retningslinje for kommunens behandling
i slike saker. Planer eller dispensasjoner som omhandler bruksendring må likevel sendes
Fylkesmannen og andre berørte sektormyndigheter på høring.

• Samfunnssikkerhet
Fylkesmannen er tilfreds med den oppmerksomhet kommunen har på området samfunnssikkerhet.
Risiko- og sårbarhetsanalyse kommunen presenterer, fanger opp vesentlige og viktige
forhold i et helhetlig perspektiv. Fylkesmannen legger likevel til grunn at plan og planbestemmelser
bør være mer tydelig styrende gjennom krav til utredning og dokumentasjon når det gjelder naturfarer. Vi kan i den sammenheng anbefale bruk av hensynssoner og knytte aktuelle vilkår til disse.

• Universell utforming
Fylkesmannen er svært tilfreds med at det er laget en egen bestemmelse i planen om at prinsippene
for universell utforming skal følges for all utbygging. Dette er i tråd med formålsparagrafen
i plan- og bygningsloven, og vi opplever at satsningen med universell utforming i Orkdal er godt i gjenge.

• Sosial og helse
Ingen merknad.

Vilkår for egengodkjenning
• Ut fra nasjonal jordvempolitikk må næringsområdet på Grønora Vest I4 tas ut av planen.
• Ut fra nasjonal jordvernpolitikk må deler av eksisterende boligområde på Kleivan tas ut
av planen. Fylkesmannen mener at den opprinnelige forutsetningen for å akseptere boligområdet
er falt bort, og at areal med fulldyrka lettbrukt jord derfor må tilbakeføres til LNF-formål.
• Ut fra nasjonal jordvernpolitikk må B3 tas ut av planen. Fylkesmannen etterlyser en behovsvurdering
samt vurdering av alternativer som ikke berører dyrka mark.
• Det må innarbeides minimumskrav som sikrer god utnyttelse av både nærings- forretnings-
og sentrumsområder.
• Det må angis minimumskrav til antall boliger per dekar som sikrer god utnyttelse av boligområdene.
• I bestemmelsen om parkeringshus må "kan" endres til -skal. og det må komme frem at
dette kravet gjelder for all ny utbygging i sentrumsområdene.
• Bestemmelsen som åpner for bruksendringer i LNF-områder må tas ut. Innholdet i den
kan eventuelt være en retningslinje for kommunens behandling i slike saker.

Fylkesmannen ber kommunen om å ta kontakt dersom det er uklarheter i uttalelsen som
trenger nærmere utdyping og dialog. Vi minner om at vilkår for egengodkjenning innebærer
at Fylkesmannen har innsigelse til planen dersom vilkårene ikke imøtekommes.

Med hilsen
Kåre Gjønnes
fylkesmann